Chuyện Dài Nhà Bán “Short Sale” và “Bank Owned”

February 06, 2009
Chuyện Dài Nhà Bán “Short Sale” và “Bank Owned”
Andrew Lưu-Việt Tribune

Nhà chính trị và văn hoá Phạm Quỳnh từng tuyên bố một câu nói bất hủ như sau, “Truyện Kiều còn, tiếng ta còn, tiếng ta còn, nước ta còn”. Qua câu nói trên, người ta thấy được tầm quan trọng của tiếng Việt đối với sự tồn vong của quốc gia, dân tộc. Riêng đối với những người Việt sống lưu vong tại hải ngoại, câu nói này mang một ý nghĩa vô cùng đặc biệt, nói lên sự cần thiết duy trì tiếng Việt trong gia đình và xã hội – làm sao cho thế hệ thứ hai hay thứ ba sinh ra và lớn lên tại xứ người có thể không những chỉ nghe và nói, mà còn phải biết đọc và viết tiếng mẹ đẻ một cách thành thạo. Mà sao tiếng Việt lại phong phú và nhiều ý nghĩa đến thế! Chúng tôi xin đơn cử một câu nói lái như sau, “người đàn ông phải cần có chỗ đứng, và cứng chỗ đó” để thấy tiếng Việt dễ thương và súc tích biết bao!

Open House in San Jose by Sally Nguyen, Tuscany Realty, Inc.Credit: David Le

Mùa xuân năm nay có vài chuyện lạ đối với chúng tôi. Thứ nhất, ngày chúa nhật mồng 7 Tết vừa qua chúng tôi và gia đình đi xin lộc đầu năm tại tu viện Kim Sơn thuộc thành phố Watsonville. Đây là lần đầu tiên chúng tôi có cơ hội viếng thăm tu viện nổi tiếng này và nơi đây đã để lại trong chúng tôi một kỷ niệm thật đẹp mà chúng tôi mạn phép gọi là “Mùa Xuân Trên Đỉnh Kim Sơn”. Trên đồi cao chan hòa với không khí mát mẻ và nắng ấm dịu dàng của mùa xuân, chúng tôi cảm thấy lòng thật bình yên và thanh thản, và trong tâm thức (hay “inner ear”) văng vẳng đâu đây tiếng hát của Tuấn Ngọc trong bài “Mùa Xuân Trên Đỉnh Bình Yên” của nhạc sĩ Từ Công Phụng,

“Rồi mai, có một lần tôi đưa em, về trên đỉnh yên bình, hiền hòa. Một mùa xuân lên cao, hôn lên làn tóc xõa, theo mây trôi, bềnh bồng”

Điều lạ thứ hai là thân chủ nườm nượp gọi chúng tôi để xem nhà; thành thử tuy muốn ở lại tu viện Kim Sơn lâu thêm nữa, chúng tôi đành phải trở về sớm để “tranh thủ” đi “show nhà” cho thân chủ. Thông thường, 3 tháng đầu năm là thời gian tương đối chậm hơn so với những tháng khác trong năm. Tuy nhiên, năm nay lại hoàn toàn khác lạ. Những người mua nhà lần đầu để ở hay những người đầu tư mua nhà cho mướn đổ xô đi tìm nhà để mua. Chính vì thế, trong bản báo cáo mới nhất National Association of Realtors (NAR) cho biết số nhà bán trên toàn quốc trong tháng 12 vừa qua tăng 6.3% so với tháng trước đó, và điều này tiên đoán sự gia tăng tiếp tục trong tháng 1 và tháng 2 của năm nay. Bản báo cáo giải thích sự gia tăng này là do ảnh hưởng của mức tiền lời thấp và giá bán xuống thấp, nhất là khi số nhà (inventory) thuộc dạng “distressed properties” lên cao.
Khi nói “distressed properties”, NAR muốn nhắc đến nhà bán thuộc dạng “short sale” và nhà “bank owned” tức REO, chữ viết tắt của “Real Estate Owned”. Thật sự, đa số nhà bán trên thị trường hiện nay đều thuộc 2 diện kể trên. Thế chúng khác nhau như thế nào và chúng ta nên mua loại nào để có lợi nhất?
Bán nhà “short sale” là giải pháp tốt nhất dành cho những chủ nhà không còn đủ khả năng trả tiền nhà nữa khi tiền lời đáo hạn đẩy tiền “mortgage” hàng tháng lên cao. Đồng thời, họ cũng không thể xin tái tài trợ được vì giá nhà đi xuống thấp hơn số nợ còn thiếu nhà băng. Bán bình thường cũng không xong vì sau khi bán những chủ nhà này không có đủ tiền trả lại nhà băng cũng như trả tiền “commissions” cho các realtors. Danh từ “short sale” bắt nguồn từ việc nhà băng bằng lòng “xí xoá” cho chủ nhà một số tiền mà chủ nhà còn thiếu (short) nhà băng sau khi bán nhà và thanh toán mọi phí tổn. Đối với người mua, nhà bán “short sale” có một lợi điểm duy nhất là tình trạng nhà nói chung tương đối không xấu lắm vì chủ nhà hay người mướn nhà vẫn còn sống trong căn nhà ấy và không phá hoại nhà cửa. Tuy nhiên, người mua cũng phải xem xét hết sức cẩn thận vì chủ nhà dĩ nhiên không bao giờ chịu tốn một xu để bảo trì, sửa chữa nhà cửa khi họ chỉ chờ ngày “bỏ của chạy lấy người”. Điều bất lợi lớn nhất của việc mua nhà “short sale” là vấn đề thời gian. Mua nhà “short sale” thường kéo dài từ khoảng 4 đến 6 tháng, nếu việc mua bán may mắn trót lọt. Một trong những bực mình khi đi mua nhà “short sale” là sự ù lì, chậm chạp và thái độ bất hợp tác của nhà băng, vốn là chủ nhân thật sự của căn nhà và có quyền quyết định tối hậu. Vấn đề giá cả cũng không kém phần rắc rối vì “list price” mà chủ nhà và người “listing agent” đưa ra thường chưa được nhà băng chấp thuận. Người mua thường phải trả bằng hay hơn giá “list” này hầu mong nhà băng ngó ngàng đến. Tốt nhất là bạn nhờ một REALTOR® có nhiều kinh nghiệm tìm mua những căn nhà “short sale” với giá bán đã được nhà băng chấp thuận. Thí dụ như một căn nhà bán “short sale” tuy được kêu giá $300,000, nhưng nhà băng lại bằng lòng bán với giá $340,000. Thành thử nếu bạn muốn mua được nhà này, bạn phải trả giá theo giá mà nhà băng “approved”.
Nhà bán dưới dạng “bank owned” tương đối đơn giản và nhất là nhanh chóng hơn so với nhà bán “short sale” vì người chủ đã “out of the picture” từ lâu. Giá bán đã được nhà băng chấp thuận và các bạn có nhiều cơ hội mua được nhà REO với giá bằng hay thấp hơn giá “list” một chút nếu bạn may mắn không phải tranh giành với những người mua khác. Luật chung chung là các bạn có thể trả xuống tối đa khoảng 10% của giá bán tùy theo tình trạng của căn nhà. Như đã nói ở trên, một REALTOR® nhiều kinh nghiệm có thể giúp bạn thẩm định giá cả thị trường một cách chính xác hơn hầu giúp bạn không phải trả hớ, hay khỏi vuột mất nhà vì trả thấp. Tình trạng của nhà “bank owned” thường không tốt bằng nhà “short sale” vì nhiều chủ nhà không dằn được cơn tức giận phá hoại nhà cửa khi bị đuổi ra khỏi nhà. Tuy nhiên, nhiều nhà băng trong thời gian này đã khôn ngoan khi biết cho người sửa chữa và sơn phết lại nhà cửa trước khi bán để có thể kêu giá cao hơn. Một điều quan trọng khác các bạn cần phải lưu ý là hầu hết các nhà “short sale” và “bank owned” đều được nhà băng bán “As-Is” tức “thấy sao mua vậy” và nhà băng sẽ không sửa chữa gì cả. Tuy nhiên, người mua có toàn quyền mướn những chuyên viên để xem xét vấn đề mối mọt và tình trạng nhà cửa trước khi quyết định cuối cùng, và như thế sẽ tránh không bị mất tiền “deposit”, thông thường là 3% của giá mua.
Qua phần trình bày sơ lược kể trên, chúng tôi hy vọng các bạn đã có thể tự quyết định loại nhà nào, “short sale” hay “bank owned”, các bạn muốn mua. Loại nào cũng có những ưu điểm và khuyết điểm riêng của nó, và tùy theo hoàn cảnh của từng cá nhân mà các bạn có những quyết định riêng cho chính mình.

Andrew N. Lưu, một REALTOR® làm việc toàn thời gian cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua những nhà bán thuộc dạng “short sale” và “bank owned” trong thời gian gần đây. Xin liên lạc với Andrew N. Lưu tại địa chỉ email andrewl@tuscanyre.com hay tại (408) 896-7388 khi các bạn có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay ý kiến đóng góp về bài viết này. Dưới bút hiệu Lưu Nam Anh, Andrew N. Lưu cũng thỉnh thoảng đóng góp bài viết về điện ảnh cho Việt Tribune.

source

Việt Tribune
Thursday February 12, 2009 - 10:09pm (PST) Permanent Link | 0 Comments