Chuyện Dài Nhà Bán “Short Sale” và “Bank Owned”

February 12, 2009
Chuyện Dài Nhà Bán “Short Sale” và “Bank Owned”
Andrew Lưu-Việt Tribune

Người ta thường nói rằng bạn luôn luôn có thể học hỏi một điều hay ho gì đó từ bất cứ người nào mà bạn tiếp xúc, miễn sao bạn sẵn sàng mở mắt, mở tai và mở óc ra để đón nhận. Trong công việc địa ốc, hàng ngày chúng tôi có cơ hội gặp gỡ rất nhiều người thuộc nhiều chủng tộc và thành phần kinh tế-xã hội khác nhau, và dĩ nhiên chúng tôi học hỏi được rất nhiều điều từ họ. Chúng tôi muốn chia xẻ ở đây một bài học mà chúng tôi rút tỉa từ một người đàn ông da trắng khoảng 70 tuổi mà chúng tôi tạm gọi là Joe. Chúng tôi tình cờ gặp Joe khi đi khảo sát một căn nhà bán kế bên nơi ông cư ngụ. Qua vài câu chào hỏi xã giao, chúng tôi bắt chuyện với Joe và hỏi ông về căn nhà đang đăng bảng bán. Từ chuyện nhà, không biết Joe lại chuyển sang chuyện gia cảnh của ông hồi nào, có lẽ ông buồn vì không có người để tâm sự. Joe kể rằng ông không hề lập gia đình và điều này do ảnh hưởng phần nào từ việc ông bị kết tội xâm phạm tình dục đối với một cô gái trong tuổi vị thành niên cách nay gần 50 năm. Ông nói thêm ông xuất thân từ một gia đình đổ vỡ, sống với cha và người mẹ kế. Cha ông tuy thương ông, nhưng từ bé đến lớn không hề dạy dỗ ông một lời, hay chỉ cho ông thấy điều hay, lẽ phải.

Nhà bị bank kéo được treo bán tại California. Justin Sullivan/Getty Images

Qua cuộc đối thoại đó, chúng tôi tự cảm thấy mình đã thiếu sót rất nhiều trong việc dạy dỗ 2 đứa con lớn nay đã vào đại học. Chúng tôi chỉ gặp chúng vào cuối tuần và không gần gũi chúng cho lắm khi chúng còn bé vì chúng tôi bận rộn với công việc làm tại hãng xưởng khi ấy, đồng thời chúng tôi thích cuộc sống bay nhảy, nay dự đại hội điện ảnh này, mai dự đại hội điện ảnh kia. Rút tỉa kinh nghiệm từ bài học này, với việc làm tự do không bị gò bó về giờ giấc như xưa, bây giờ chúng tôi dẫn đứa con lên 5 tuổi đi bộ đến trường mỗi buổi sáng nếu trời không mưa. Trên đường đến trường, chúng tôi có dịp nói chuyện với con nhiều hơn, và đồng thời chỉ con đánh vần những từ thông dụng. Được cái thằng bé sáng dạ, chỉ đâu nhớ đó thành thử nó thuộc được một bụng từ tuy chỉ mới học lớp mẫu giáo.
Tuy mang tiếng làm nghề tự do, gần đây chúng tôi hầu như làm việc 24/7, nhất là trong những ngày cuối tuần và ngày lễ, để phục vụ thân chủ đang đổ xô đi tìm nhà để mua. Đa số những người mua nhà lúc này là những người mua nhà lần đầu để ở và những người đầu tư mua nhà để cho thuê, và tất nhiên họ nhắm vào những căn nhà thuộc 2 diện “short sale” và “bank owned”.
Như đã trình bày lần trước, khuyết điểm lớn nhất của mua nhà “short sale” là rất mất thời gian, mỗi “transaction” thường kéo dài khoảng từ 4 đến 6 tháng, nếu chuyện mua bán trót lọt. Điều rắc rối không kém phần quan trọng là vấn đề giá cả. Người bán kêu giá một đường, người mua phải “offer” giá một nẽo bởi vì người bán nhà và người “listing agent” có khuynh hướng kêu giá thấp để “dụ” người mua; trong khi nhà băng lại muốn bán giá cao hơn để đỡ phải lỗ lã. Và dĩ nhiên nhà băng có quyết định tối hậu. Người REALTOR® nhiều kinh nghiệm phải biết cách tìm ra giá bán đã được nhà băng chủ nhân “approved” và dựa theo đó mà thương thảo giá cả.
Trong khi đó, mua nhà “bank owned” cũng có những nhức đầu riêng của nó, tuy việc mua bán nhanh hơn nhiều so với mua nhà “short sale”. Một trong những rắc rối chính là chúng ta cũng phải “deal” với nhà băng của chủ nhân căn nhà. Dĩ nhiên, người REALTOR® nhiều kinh nghiệm trong vấn đề mua nhà “short sale” và “bank owned” biết cách bảo vệ tối đa quyền lợi chính đáng của thân chủ, tuy nhiên khi mua nhà “short sale” và “bank owned”, chúng ta phải ngầm hiểu rằng chúng ta đang ở trong thế “chịu đấm ăn xôi”, và chúng ta phải “chìu” theo ý nhà băng chủ nhân để mua được nhà giá rẻ. Khi đụng đến nhà băng, chúng ta sẽ không khỏi bực mình với những thủ tục cứng ngắc và máy móc, sự ù lì, chậm chạp và thái độ bất hợp tác của các nhân viên nhà băng. Một vấn đề mà gần đây các thân chủ của chúng tôi thường gặp phải là sự cạnh tranh ráo riết từ nhiều người mua khác, nhất là đối với những căn nhà dưới giá $500,000 trong tình trạng tương đối hoàn hảo hay thuộc những học khu tốt.
Ngoài ra, một số vấn đề khác mà người mua cần chú ý : – Đa số nhà bán “short sale” và “bank owned” đều bán “As-Is”, tức thấy sao mua vậy; nhà băng không bảo đảm tình trạng nhà cửa hay sửa chữa bất cứ hư hại gì cả. Ngay cả “Homeowner’s Protection Plan” cũng không được nhà băng cung cấp cho người mua nhà. – Tuy người mua chấp nhận tình trạng “As-Is” của căn nhà, nhà băng cho mượn tiền mua nhà lại bắt buộc người mua phải sửa chữa để có thể sống được trong căn nhà ấy, hay những điều hư hại nằm trong Section 1 của bảng báo cáo mối mọt phải được thanh toán trước khi nhà băng bằng lòng “funding”. – Với tình trạng kéo dài hàng nhiều tháng của “short sale”, đôi khi từ lúc viết “offer” cho đến lúc định giá trị căn nhà (appraisal) mất khoảng vài tháng. Trong khoảng thời gian đó, giá nhà lại tuột xuống thêm, đưa đến những rắc rối dỡ khóc, dỡ cười trong việc mượn nợ.
Mong rằng qua sự trình bày sơ lược của chúng tôi về những hệ lụy khi đi mua nhà “short sale” và “bank owned”, các bạn đã thấy được sự quan trọng và cần thiết khi nhờ một người REALTOR® nhiều kinh nghiệm đại diện bạn trong việc mua bán. Chọn đúng người REALTOR® có nghĩa là bạn đã thắng được nửa cuộc chiến!

Andrew N. Lưu, một REALTOR® làm việc toàn thời gian cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua những nhà bán thuộc dạng “short sale” và “bank owned” trong thời gian gần đây. Xin liên lạc với Andrew N. Lưu tại địa chỉ email andrewl@tuscanyre.com hay tại (408) 896-7388 khi các bạn có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay ý kiến đóng góp về bài viết này. Dưới bút hiệu Lưu Nam Anh, Andrew N. Lưu cũng thỉnh thoảng đóng góp bài viết về điện ảnh cho Việt Tribune

source

Việt Tribune
Monday February 16, 2009 - 07:17pm (PST) Permanent Link | 0 Comments